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共有物权处份争议引起的物权保护纠纷案例评析

文字:[大][中][小] 发布时间:2016-5-25  浏览次数:1483

【案情简介】

2010年1月7日,威远县严陵房地产开发有限责任公司与江某签订《商品房买卖合同》,江某成为威远县严陵镇榕香华庭小区2幢5单元701号(属顶楼)业主。

2010年11月10日,江某(甲方)与被告(乙方)签订《基站房屋租赁协议》,约定“第一条:甲方同意将其有权出租的位于威远县严陵镇榕香华庭小区2幢5单元第7层5—7—29号1间房屋及部分屋面,租赁给乙方建设移动通信基站(包括但不限于设立特塔、抱杆、桅杆、拉线杆、走线架、防雷接地系统、搭建机房等)。租赁房屋的使用面积为60平方米。第二条:租期10年,从2010年11月10日至2020年11月9日。第三条:每年租金8600.00元(大写人民币捌仟陆佰元整),10年合计86000.00元(大写人民币捌万陆佰仟元整)……。”2011年初,被告在威远县严陵镇榕香华庭小区2幢5单元楼顶屋面建成通信基站。

2012年1月15日,钟泽勇(原告的负责人)作为经手人收到被告下属的威远县分公司交付的管理费10000.00元,《收据》载明“收到移动公司在榕香华庭2号楼五单元建移动基站补助该幢楼业主管理费(一次性付清)壹万元。”,原告在该《收据》上盖章。

2013年8月29日,原告以中国移动通信集团四川有限公司威远分公司为被告提起诉讼,请求判令被告拆除安装在威远县榕香华庭小区2号楼5单元楼顶的通信基站,将楼顶屋面恢复原状;支付原告从2011年11月起至2013年10月止的屋面使用费220户×200元/年.户×2年=88000元。

诉讼中,被告不同意拆迁该通信基站,但每年自愿支付原告使用费4600元。原告也不同意承担拆迁该通信基站的费用。

【处理过程与结果】

人民法院认为:

一、关于被告与第三人签订的协议的效力

第三人取得榕香华庭小区2幢5单元第7层5—7—29号房屋的所有权后,依法对建筑物内的专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分只享有共有和共同管理的权利。本案中,虽然被告及第三人未提举证据证明第三人依法对本案所涉楼顶屋面享有使用权,安装在威远县榕香华庭小区2号楼5单元楼顶的通信基站占用的楼顶屋面属于全体业主共有。第三人由此处分共有物与被告签订的协议效力待定,需要征得权利人的追认,方为有效。2012年1月15日,原告的负责人钟泽勇作为经手人收取了被告下属的威远县分公司交付的管理费10000.00元,其《收据》载明“收到移动公司在榕香华庭2号楼五单元建移动基站补助该幢楼业主管理费(一次性付清)壹万元。”原告在该《收据》上盖章,应视为原告对被告与第三人签订的《基站房屋租赁协议》的追认,该协议因原告的追认而有效。

二、关于原告的诉讼请求

依照之规定,被告虽然是电信业务的经营者,但其服务对象是不特定的社会大众,依法可以在原告小区的屋顶建设通信基站,原告小区的业主应当具有相应的容忍度,但被告应当事先通知原告。本案中被告虽然未事先通知原告,但与第三人签订了协议,应视为被告履行通知义务时的对象错误,不是被告故意不履行通知义务。鉴于该通信基站已经存在几年了,且系公用电信设施,现在拆除会造成不必要的巨大损失,被告不同意迁移,原告也不同意承担相应的迁移费用,因此,原告要求被告拆除安装在威远县榕香华庭小区2号楼5单元楼顶的通信基站并将楼顶屋面恢复原状的理由本院不予支持。

被告使用了原告小区的楼顶屋面建设通信基站,应当按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费,鉴于本地尚无具体的支付标准,综合参考本地的房地产价格、物价、被告与第三人签订的协议的支付标准、基站的公益性质等因素,进行综合考虑。由于被告占用了原告小区的公用设施,应当支付使用费。由于被告占用小区的使用面积较小,且占用地点不是临街面,商业价值不大,鉴于原告追认被告与第三人签订的协议,且已一次性收取管理费10000.00元,视为与被告就基站使用问题形成合意,现在再提出主张使用费,本不应获得支持,但被告在本案中自愿每年再行给付使用费4600元,属于被告自主处分民事权利的范畴,并不违反法律规定,合情合理,应予以准许。鉴于原告于2013年12月向被告提出主张,故此款于主张权利时起算为宜。

故判决:被告中国移动通信集团四川有限公司内江分公司在判决生效之日起十日内支付原告威远县榕香华庭业主委员会2013年12月至2014年11月止的通信基站占有使用费4600元被告中国移动通信集团四川有限公司内江分公司自2014年12月起每年11月底前支付原告威远县榕香华庭业主委员会通信基站占有使用费4600元至该通信基站拆除时止;驳回原告威远县榕香华庭业主委员会的其他诉讼请求。

【案件评析】

本案的判决结果是对被告有利的,除被告自愿支付给原告的费用外,法院并没有支持原告的主要诉讼请求,已经建设完成的基站也得到了保留。尽管如此,本案中被告仅与一户业主签订的租赁合同实际上是处分了小区房屋共有部分的权益,属于无权处分,法院也认定了租赁合同的出租方不具备法律上的处分权,因此从物权法的角度是不能合法有效取得屋项使用权进而建设基站的。

被告向业主委员会支付的10000元管理费成为本案的关键,正是通过向业主委员会支付管理费的行为,才能在法律上视为业主委员会代表全体业主对承租合同的追认,事后的追认也使得承租行为具有了合法性。

被告作为基站建设的通讯公司,在小区通常所选择的建设基站施工地点是房屋屋顶,根据建筑物区分所有权的法理及相关法律规定,建筑物是应当严格区分专有部分和共有部分的,屋顶做为法律明确规定的共有部分,要处分相关的权利,只有得到全体共有权人的同意才合法有效。

从实务的角度出发,建设基站租赁场地的过程中,要取得全体业主同意的工作难度的确比较大。尽管如此,也应当充分认识到取得全体共有权人同意的重要性,在已经成立业主委员会的小区,应当积极和业主委员会协商,得到业主委员会的许可或者追认;对于没有成立业主委员会的小区,也不能放松要求,应当根据实际情况在力所能及的范围内争取得到小区全体共有权人的同意或追认。

本案中向业主委员会一次性或按年度交付场地使用费的作法有一定的借鉴意义,支付了使用费司法实务中往往就视为对处分权的事后追认,这也是本案原告的诉讼请求没有得到法院支持的主要原因。

【法律依据】

《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

《中华人民共和国电信条例》第四十七条“基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施,但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人,并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费”、第四十九条“任何单位或者个人不得擅自改动或者迁移他人的电信线路及其他电信设施;遇有特殊情况必须改动或者迁移的,应当征得该电信设施产权人同意,由提出改动或者迁移要求的单位或者个人承担改动或者迁移所需费用,并赔偿由此造成的经济损失。”

                                潘思强律师 合伙人 电话:13305601967

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